En matière d’investissement immobilier, l’objectif est d’optimiser la rentabilité de son patrimoine. Il est donc impératif d’évaluer si le placement est avantageux ou non. On tient à noter que le résultat peut être impacté par l’emplacement du bâtiment, le montant des loyers et bien d’autres encore. Comment faire le calcul de la rentabilité locative ?
Quelle est la différence entre le rendement net et brut ?
Si vous envisagez d’investir dans la pierre, votre première occupation est incontestablement la rentabilité du projet. Il est normal de savoir au préalable combien un logement peut vous rapporter. Le rendement locatif d’une maison est exprimé en pourcentage. On parle de rendement brut lorsque les charges sont encore comprises. Le principe consiste à multiplier le loyer par 12 (nombre de mois) et à diviser le résultat par le prix d’acquisition. Puis, multipliez le tout par 100.
Résultat brut = [(Loyer * 12)/prix d’achat] * 100
Bon à savoir : Il est possible d’ajouter les frais de notaire et les coûts liés au crédit immobilier. On parle de rendement net lorsque les différentes charges sont décomptées. Le chiffre obtenu met en avant le montant que vous allez réellement gagner. Pour le calcul du rendement locatif, déduisez des loyers les charges à l’instar de la taxe foncière, des honoraires de gestion locative, des charges de copropriété, de l’assurance, des frais d’entretien. Ensuite, divisez par la valeur du bien incluant les intérêts des emprunts et les frais de notaire. À la fin, multipliez par 100.
Pourquoi calculer le rendement net-net ?
Il est vrai que le rendement locatif net permet d’avoir un premier aperçu sur la rentabilité du projet. Cependant, la fiscalité appliquée sur les loyers n’entre pas dans le calcul. Pourtant, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux dont le montant représente une dépense non négligeable. Il faut alors procéder au calcul du rendement net d’impôt ou net-net. Pour cela, il faudrait inclure dans la base du calcul l’imposition, sans oublier les éventuelles déductions fiscales obtenues via les dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard ou Malraux, le déficit foncier et bien d’autres encore. On obtient alors la formule suivante :
Rendement net-net = 100 * (loyer * 12)–charges diverses – impôts/prix d’achat.
Petit conseil : Les vacances locatives peuvent impacter sur le rendement. Il est donc recommandé d’anticiper. Certains experts du secteur recommandent de prévoir 2 mois d’inoccupation. Voilà pourquoi il est plus judicieux d’acquérir un logement dans une zone à fort potentiel, même si le prix du mètre carré est plus élevé pour réduire au maximum les risques.
Comment obtenir un résultat fiable ?
Le calcul du rendement locatif de votre bien immobilier est une étape incontournable afin d’évaluer si l’investissement est réellement rentable. Pour cela, il faut additionner le coût d’achat, les dépenses liées aux travaux entrepris pour rénover le bien immobilier ainsi que les autres frais annexes (frais d’agence, frais de notaire, TVA, etc.). Pour vous simplifier la tâche, il est conseillé d’utiliser un simulateur en ligne. Vous en trouverez sur certaines plateformes spécialisées. La plateforme prend en compte différentes données fournies par l’internaute. Outre la valeur du bien, il faut renseigner les différentes charges du bailleur. L’outil donne en général quelques indices des frais à prendre en compte pour ne rien oublier. Certains outils vont encore plus loin en demandant plus de détails sur l’emprunt obtenu. Il faut donc donner des chiffres exacts pour avoir un résultat fiable. En tout cas, quel que soit le type de projet, le simulateur calcule automatiquement le rendement brut et net du projet. Il peut aussi dégager le cashflow brut et net. Les réponses obtenues vous aideront à prendre les meilleures décisions.
Comment optimiser le rendement locatif ?
Les caractéristiques des biens immobiliers influent directement sur la rentabilité. Il s’agit alors d’un paramètre à revoir au moment de l’achat. Le neuf est certes plus cher, mais il requiert moins de travaux. C’est d’ailleurs une solution plus économique sur le long terme. De nos jours, les locataires préfèrent se tourner vers des logements récents qui offrent un meilleur confort de vie et affichent d’une bonne étiquette énergétique. Sachez également qu’une petite surface est plus facile à louer. Cependant, le turn-over est plus important. Les grandes pièces par contre offrent plus de stabilité. Toutefois, le loyer du mètre carré est souvent moins élevé. Il faut donc essayer de trouver le bon compromis. Pour réduire les vacances locatives, choisissez avec soin le quartier et la surface. Les appartements se trouvant à proximité des commodités par exemple sont très prisés. La location meublée peut aussi être une bonne alternative, car le loyer est en général plus élevé. Cela augmente en même temps les chances de trouver des occupants. Et pour finir, prêtez attention à la valorisation locative. Vous avez en effet le droit de revaloriser le loyer à chaque date d’anniversaire du bail. Si vous n’avez aucune connaissance en la matière, effectuez une simulation de loyer en ligne. Cette démarche est gratuite. De plus, la réponse est immédiate.