Trois simulations en ligne. Trois résultats différents. Écart : 27 000 €. C’est ce que m’a raconté Sophie, cadre commerciale à Nantes, quand elle m’a appelé complètement perdue. Sa banque lui annonçait 245 000 € de capacité d’emprunt. La réalité ? 218 000 €. Son crédit auto en cours n’avait jamais été intégré au calcul. Ce genre de situation, je la croise chaque semaine dans mon accompagnement de primo-accédants.
Selon une étude OpinionWay pour Vousfinancer, 38 % des Français passent désormais par un courtier pour leur crédit immobilier. Les moins de 35 ans ? 54 %. La question n’est plus de savoir s’il faut utiliser un simulateur. C’est de savoir lequel vous donnera un chiffre sur lequel vous pouvez vraiment compter pour visiter des biens. Entre le simulateur de votre banque et celui d’un courtier comme Pretto, les écarts ne sont pas qu’une question de design.
L’essentiel sur les simulateurs en 30 secondes
- Simulateur banque : rapide mais basique — ignore souvent le taux d’usure et les revenus variables
- Simulateur courtier : plus complet, intègre les vrais critères bancaires comme le reste à vivre
- Votre profil détermine le choix : CDI simple avec revenus stables = banque suffit, profil atypique = courtier indispensable
Ce que vous allez découvrir
Ce que calcule vraiment un simulateur (et ce qu’il ignore)
Tous les simulateurs partent du même principe : vos revenus, vos charges, et hop, un montant s’affiche. Sauf que derrière cette apparente simplicité se cache une mécanique bien plus complexe. Et c’est là que les problèmes commencent.
Le calcul de base, tout le monde le fait : revenus nets multipliés par un coefficient, moins les charges existantes. Mais ce que la plupart des simulateurs bancaires grand public ne vous disent pas, c’est qu’ils ignorent souvent des critères que votre banquier, lui, regardera de très près. Quand vous voulez choisir votre banque pour un prêt, ces détails font toute la différence.
5,13%
Taux d’usure maximum autorisé pour un prêt de 20 ans et plus en 2026
Ce chiffre publié par le Ministère de l’Économie au Journal officiel du 24 décembre 2025, c’est le plafond légal. Votre TAEG (taux annuel effectif global) ne peut pas le dépasser. Or, beaucoup de simulateurs affichent des capacités d’emprunt sans vérifier si le montage respecte ce seuil. Résultat : vous pensez pouvoir emprunter 250 000 €, mais une fois l’assurance et les frais de dossier intégrés, le TAEG explose et la banque refuse.
L’autre angle mort récurrent ? Le reste à vivre. Selon l’analyse Meilleurtaux de janvier 2026, les banques exigent entre 700 € et 1 000 € minimum pour une personne seule, 1 000 € à 1 500 € pour un couple. Un simulateur basique ne vous posera jamais la question de vos abonnements, de votre mutuelle, ou de vos frais de garde. Lui, il divise vos revenus par un ratio et basta.
Ce que les simulateurs basiques ignorent généralement : le taux d’usure en temps réel, le reste à vivre du ménage, les crédits en cours non déclarés spontanément, les revenus irréguliers ou variables, et les spécificités des profils indépendants.
Simulateur banque vs courtier : le vrai match
Sur le papier, les deux font la même chose. En pratique, c’est comme comparer une calculatrice de base avec un tableur expert. Voyons les vraies différences, critère par critère.
Les critères pris en compte : du basique au sur-mesure
Un simulateur bancaire classique vous demande trois ou quatre informations : revenus nets, charges fixes, durée souhaitée. Point. Il applique ensuite les recommandations HCSF de manière mécanique : 35 % maximum de taux d’endettement, 25 ans de durée plafond.
Le problème ? Ces règles comportent des nuances que le simulateur ignore. Le HCSF prévoit une marge de flexibilité de 20 % des nouveaux prêts pouvant déroger aux normes. Concrètement, 14 % de la production totale peut s’écarter du cadre strict, dont 30 % réservés aux primo-accédants. Si vous êtes dans cette catégorie, un simulateur standard vous sous-estimera probablement.
Côté courtier, l’approche diffère. Le simulateur intègre dès le départ les variables qui comptent vraiment : primes récurrentes, revenus locatifs pondérés, charges réelles déclarées. Selon les pratiques bancaires documentées par Immoprêt, les revenus locatifs ne sont comptabilisés qu’à 70 %, et les primes exceptionnelles sont généralement exclues. Un bon simulateur courtier applique ces pondérations automatiquement.
La précision du résultat : pourquoi les écarts existent
Dans mon accompagnement d’acquéreurs en Île-de-France, je constate régulièrement des écarts de 15 000 à 30 000 € entre le montant simulé en ligne et ce que la banque accepte réellement. Ce n’est pas de la mauvaise foi des simulateurs. C’est qu’ils n’ont pas accès aux mêmes données que l’analyste qui traitera votre dossier.
Sophie, 34 ans : 27 000 € d’écart entre simulation et réalité
J’ai accompagné Sophie l’année dernière. Cadre commerciale en CDI à Nantes, 3 200 € nets mensuels, elle cherchait un appartement. Le simulateur de sa banque indiquait 245 000 € de capacité. Problème : il n’avait pas intégré son crédit auto de 280 € par mois, ni le fait que le taux d’usure était au plus serré à ce moment-là. Offre bancaire finale ? 218 000 €. En passant par un courtier qui a sollicité trois autres établissements, elle a finalement obtenu 228 000 €. Le simulateur basique l’aurait envoyée visiter des biens à 30 000 € au-dessus de son budget réel.
Ce constat est limité aux dossiers que j’accompagne en région parisienne et grandes métropoles, et peut varier selon la politique de risque de chaque établissement.
L’accompagnement humain : ce que le simulateur ne fait pas
Un chiffre sur un écran, même précis, ne négocie pas à votre place. Il ne vous dit pas que telle banque accepte 37 % d’endettement pour les hauts revenus, ou que tel établissement valorise mieux les primes récurrentes.
Le récapitulatif ci-dessous synthétise les différences clés entre les deux approches. Chaque ligne représente un critère souvent décisif dans l’acceptation finale du dossier.
| Critère | Simulateur banque | Simulateur courtier | Impact sur vous |
|---|---|---|---|
| Taux d’endettement 35 % | Appliqué strictement | Intègre les marges de flexibilité HCSF | Capacité potentiellement sous-estimée |
| Taux d’usure temps réel | Rarement intégré | Vérifié automatiquement | Risque de refus surprise évité |
| Revenus variables/primes | Ignorés ou mal pondérés | Traités selon méthodes bancaires | Budget réaliste pour profils à primes |
| Reste à vivre | Non calculé | Estimé selon composition foyer | Moins de mauvaises surprises |
| Profils indépendants | Formule standard inadaptée | Analyse sur 3 ans de bénéfices | Traitement équitable des freelances |
| Attestation financement | Non fournie | Disponible après validation | Crédibilité face aux vendeurs |
Mon conseil après des centaines de dossiers : Faites toujours une double simulation. D’abord votre banque pour voir le plancher, puis un courtier pour connaître votre vrai potentiel. L’écart entre les deux vous dira si ça vaut le coup de chercher ailleurs.
Pretto : quand le simulateur courtier fait la différence
Les écarts entre simulation basique et réalité bancaire, c’est précisément ce que les outils de courtage cherchent à éliminer. Pretto a construit son simulateur pour répondre aux limites identifiées plus haut : intégration des vrais critères bancaires dès la première estimation.
Concrètement, le simulateur Pretto respecte les contraintes réglementaires en vigueur. Le taux d’endettement de 35 % recommandé par le HCSF est appliqué, mais l’outil tient également compte du taux d’usure actualisé. Les revenus irréguliers, les profils indépendants ou les montages avec SCI sont traités selon les méthodes réellement utilisées par les analystes bancaires. La simulation prend 3 minutes.
L’avantage différenciant ? L’attestation de financement gratuite. Ce document, délivré après validation par un expert, prouve votre solvabilité auprès des vendeurs. Dans un marché où les biens partent vite, arriver avec cette attestation change la donne lors des négociations. Pretto accompagne aussi les profils atypiques : freelances, revenus variables, investisseurs locatifs. Ces situations, qu’un simulateur bancaire standard ne sait pas traiter, font partie du quotidien des experts courtiers.
Quel simulateur choisir selon votre profil
Soyons clairs : le meilleur simulateur dépend de votre situation. Pas de réponse universelle ici. Voici comment trancher selon votre profil.
Quel simulateur pour votre situation ?
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CDI depuis plus de 2 ans, revenus stables, pas de crédits en cours :
Le simulateur de votre banque peut suffire pour un premier aperçu. Vous êtes dans le cas standard que tous les outils savent traiter.
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Revenus variables (primes représentant plus de 20 % du salaire, commissions) :
Passez directement par un courtier. Les simulateurs bancaires sous-estimeront votre capacité car ils ignorent ou minorent ces revenus.
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Indépendant, freelance, chef d’entreprise :
Courtier indispensable. Les simulateurs standards ne savent pas analyser des bénéfices sur 3 ans ni les revenus de gérance.
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Investisseur locatif (déjà propriétaire) :
Courtier recommandé pour optimiser le montage et la prise en compte des loyers futurs, généralement pondérés à 70 %.
Si vous hésitez encore, une bonne approche consiste à approfondir votre simulation de capacité d’emprunt avec plusieurs outils avant de prendre rendez-vous. L’écart entre les résultats vous donnera une indication sur la complexité de votre dossier.
Avant de lancer une simulation : vérifications essentielles
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Lister tous vos crédits en cours (auto, conso, revolving)
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Calculer vos charges fixes mensuelles réelles (loyer actuel, pensions, abonnements)
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Préparer vos 3 derniers bulletins de salaire et avis d’imposition
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Estimer votre apport personnel disponible
Vos questions sur les simulateurs de crédit
Un simulateur en ligne peut-il remplacer un rendez-vous bancaire ?
Non. Une simulation en ligne ne constitue pas une offre de prêt ni un engagement de la banque. Elle donne une estimation indicative. Seul un rendez-vous avec un conseiller ou un courtier permet d’obtenir une analyse complète de votre dossier et, éventuellement, une attestation de financement.
Les simulateurs courtiers sont-ils vraiment gratuits ?
La simulation elle-même est gratuite chez la plupart des courtiers en ligne. Les frais de courtage, s’ils existent, ne s’appliquent qu’en cas de signature effective d’une offre de prêt obtenue par leur intermédiaire. Pretto, par exemple, propose sa simulation et son attestation de financement sans frais.
Pourquoi les résultats varient d’un simulateur à l’autre ?
Chaque simulateur applique des hypothèses différentes : taux d’assurance estimé, prise en compte ou non du taux d’usure, pondération des revenus variables. Un simulateur basique ignore souvent des charges que vous n’avez pas déclarées spontanément. D’où des écarts pouvant atteindre 15 à 30 000 € sur le montant final.
L’attestation de financement engage-t-elle la banque ?
Non, l’attestation de financement n’est pas une offre de prêt. C’est un document indiquant que, sur la base des éléments déclarés, votre dossier présente une capacité d’emprunt estimée. Elle rassure les vendeurs mais ne garantit pas l’obtention du crédit. Seule l’offre de prêt formelle engage l’établissement.
Que faire si le simulateur indique que je dépasse les 35 % d’endettement ?
Pas de panique. Le seuil de 35 % comporte des marges de flexibilité. Les banques peuvent accorder jusqu’à 20 % de leurs prêts à des dossiers dépassant cette limite, notamment pour les primo-accédants. Un courtier peut identifier les établissements plus souples et optimiser votre montage (durée, apport, rachat de crédits).
La prochaine étape pour vous
Le simulateur parfait n’existe pas. Ce qui existe, c’est le bon outil pour votre situation. Si vous êtes en CDI depuis plusieurs années avec des revenus stables et aucun crédit en cours, le simulateur de votre banque vous donnera une première indication fiable. Pour tous les autres cas — revenus variables, statut indépendant, investissement locatif — passer par un courtier vous évitera les mauvaises surprises.
Mon conseil ? Ne vous arrêtez jamais à une seule simulation. Faites le test sur deux ou trois outils différents. Si les écarts dépassent 10 000 €, c’est le signe que votre dossier nécessite une analyse humaine. À ce moment-là, le simulateur n’est plus qu’un point de départ.
Précisions importantes : Les résultats de simulation ne constituent pas une offre de prêt et ne garantissent pas l’obtention du crédit. Les taux affichés sont indicatifs et peuvent varier selon votre profil et la politique bancaire du moment. Chaque dossier fait l’objet d’une analyse individuelle par l’établissement prêteur. En cas de doute, consultez un courtier en crédit immobilier certifié ORIAS ou votre conseiller bancaire.
